Kira Artış Oranı Belli Oldu! Mayıs 2022 Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Geçtiğimiz günlerde açıklanan Enflasyon rakamları ile Mayıs 2022 Kira artış oranı belli olmuştu. Son dönemde hızla yükselen kira fiyatları vatandaşın canını sıkıyor. İşte Kira artışında dikkat edilecek hususlar hakkında detaylar sizlerle.
Kira artışında dikkat edilecek hususlar nelerdir. Mayıs 2022 Enflasyon rakamları sonucu oluşan Kira artış oranı netleşti. Kanun, kiracıları tüketici olarak tanıyor ve kira artışını 12 aylık ortalama tüketici enflasyonu ile sınırlandırıyor. Sözleşmede daha yüksek bir kira artış oranı yazılı olsa dahi geçersizdir. İşte Kiracıların ve ev sahiplerinin kira artışında dikkat etmesi gereken hususlar detaylı olarak açıklandı.
TÜİK, Nisan 2022 enflasyon (TÜFE) rakamını yüzde 7,25 olarak açıkladı. Böylece yıllık TÜFE yüzde 69,97’ye yükseldi. Üretici fiyatları (ÜFE) ise Nisan ayında yüzde 7,67 artarak yıllık bazda yüzde 121,82 oldu. Böylece kira artış oranı da belirlenmiş oldu. Buna göre 12 aylık enflasyon rakamlarına göre belirlenen kira artış oranı Mayıs 2022 için yüzde 34,46 oldu.
Bu da demek oluyor ki son dört yıldır mayıs ayında ev kiralayanlar bu yıl mayıs ayı kirasını yüzde 34,46 ödeyecek.
Eski kiracıların durumu
Örnek vermek gerekirse 1000 TL kira Mayıs ayı itibariyle 1344,60 TL olarak belirlenebilir. 3 bin TL kira ödeyenler 4 bin 33 lira 80 kuruş kira ödeyecek. Elektrik, su ve doğalgaz ücretlerindeki artışlar dikkate alındığında, kiracının geliri aynı oranda artmadığı takdirde yaşam kalitesinde düşüş yaşayacağı kesindir.
Ancak reel kiralama piyasasında kiralar bu oranların üzerinde artış göstermektedir. Bence bunun temel nedeni yeni konut inşaatlarının neredeyse durmuş olması. Öte yandan kiralık konut arayanların sayısı da artıyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kuralı kiracıları tüketici olarak tanımakta ve bir önceki kiralama yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaları geçmemek kaydıyla kira artışını geçerli saymaktadır.
Sözleşmede daha yüksek bir kira artış oranı yazılı olsa dahi geçersizdir. Kira en fazla yıllık TÜFE ortalaması kadar artırılabilir. Daha fazla değil. Sözleşmede daha yüksek bir oranın yazılı olduğu durumlarda, ev sahibi kiranın sözleşmedeki orana göre artırılmadığına dair iki kez ihtar verse dahi bu durum tahliye sebebi olmayacaktır. Çünkü hukuka aykırı bir sözleşmenin ihlali iddia edilemez. Bölgede ortalama kiralar TÜFE’den daha fazla yükselse de sonuç değişmiyor.
Kira sözleşmesinde herhangi bir şey yazılmamışsa, kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla, kiralananın durumu dikkate alınarak hakim tarafından belirlenir. önceki kiralama yılı. Görüldüğü gibi kira artışına ilişkin sözleşmede herhangi bir şey yazılmamış olsa dahi hakim artışa karar verir. Ancak yargıç bu konuda özgür değildir. Son 12 aylık TÜFE oranından fazla kira artışına karar veremez.
5 yıllık dönem
12 aylık TÜFE ortalamasına göre yıllık kira artışı hakkı 5 yıl ile sınırlıdır. Beşinci yılın sonunda ev sahibi veya kiracı mahkemeye başvurarak 5. yıldan sonraki yeni kiralama yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesini talep etme hakkına sahiptir.
5. yıldan sonra ödenecek kira tutarı belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve kiralananın durumu dikkate alınarak adil olup olmadığı kontrol edilir. karşılaştırılabilir kiralama fiyatları.
O halde şunu söyleyebiliriz: Beş yılın sonunda mahkeme kararı ile kira artışı piyasa ortalamasına uygun olacak şekilde artırılabilir.
Kiralarda hak ve nesafet indirimi
Aslında yapılması gereken, sanki 5 yıl sonra yeni kiracı giriyormuş gibi kira bedelini belirlemektir. Ancak Yargıtay uygulamasına göre 5 yıl sonra belirlenen cari kira bedeli belirlendikten sonra uygun bir hak ve mesafe indirimi de yapılmalıdır.
Yargıtay İçtihat Birleştirme Kararına göre, “hak ve nesafet” ilkesine göre kira belirlenirken, öncelikle emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı suretleri dosyaya alınmalı, kiralanan gayrimenkul bilirkişi tarafından ve tarafların içtihatları tek tek ziyaret edilerek incelenmelidir. Lokasyon, çevre, kalite, kullanım şekli, yüzey alanı, kiralama başlangıç tarihi, kiralama süreleri vb. kira parasını etkileyen tüm nitelikler karşılaştırılmalı, emsal kiralama fiyatlarının neden somut emsal olduğu somut gerekçelerle açıklanmalı ve dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde olası sonuçlar karşılaştırılmalıdır. kira bedeli belirlenmeli, hakim bu kira parasını dikkate alarak hak ve nesafet e göre kiraya karar vermelidir.
Buna göre, mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinde yüzde 27’lik bir indirim, hak ve imtiyazlarda makul olmayan bir indirim olarak kabul edildi.
Beşinci yılın sonunda ev sahibi mahkemeye başvurmaz ve kira artışı talep ederse TÜFE ortalamasına eşit bir artış yeterlidir.
Yeni kiralamalarda kira bedelinin üst sınırı var mı?
Prensipte serbest piyasa koşullarında bir konut için talep edilebilecek kira bedelinde bir üst sınır yoktur. Ancak yine de kira bedelinin yasal bir üst sınırı olduğunu düşünüyorum. Kanımca Türk Borçlar Kanunu’nun 27. ve 28. maddelerinde yer alan ahlaka veya kamu düzenine aykırılık, eski adı “gabin” olan aşırı kullanım sebepleri, kira bedelinin yasal üst sınırını oluşturmaktadır.
Bu nedenle kira bedelinin gerçek kira piyasası ortalamasından yüksek olması halinde, ki bu bir ahlaksızlık teşkil edecek olursa, kiracı sözleşmede yazılı kira bedelini ödemek yerine mevcut ortalama kira bedelini ödeyebilir. Ortalama kira bedeli 5 bin TL olan bir ev için kira bedeli 20 bin TL olan bir sözleşme ahlaka aykırı ve geçersizdir. Ayrıca böyle fahiş bir kira, anayasal bir zorunluluk olan barınma hakkının kamu düzenini bozacak şekilde suistimal edilmesini de oluşturmaktadır.
Bir sözleşmede yer alan karşı eylemler arasındaki aşırı orantısızlığı ifade eden aşırı kullanım, kira sözleşmesindeki kira bedelinin cari piyasa fiyatına çekilerek ödenmesini de haklı kılabilir. Bir düşünün, ortalama kirası 5 bin TL olan bir ev 10 bin TL’ye kiralanırsa, başka aşırı kullanım şartları varsa hakimin müdahalesi ile kira bedeli mevcut miktara kadar indirilebilir.
